காலி நிலம் business ideas: நிலத்தை lease-க்கு விடுவதா, சொந்தமாக தொழில் நடத்துவதா?

காலி நிலத்தில் என்ன செய்யலாம் என்பதை முடிவு செய்வது idea அல்ல, உங்கள் நிலத்தின் land-use classification. Zoning அனுமதிக்கும் பட்டியலில் இருந்துதான் தேர்வு தொடங்குகிறது. அதற்குப் பிறகு ஒரே கேள்வி மிச்சம்: முதலீடு இல்லாமல் lease-க்கு விடுவதா, அல்லது capital போட்டு நீங்களே நடத்துவதா. 2026-ல் tower, solar, warehouse ஆகிய lease வழிகளில் நில உரிமையாளரின் முதலீடு கிட்டத்தட்ட பூஜ்ஜியம்.

காலி நிலத்தில் சட்டப்படி என்ன தொழில் செய்யலாம்?

உங்கள் நிலத்தின் வகைப்பாடு (agricultural, residential, commercial, industrial) மற்றும் அந்தப் பகுதிக்கான development plan சேர்ந்துதான் எது சட்டப்படி சாத்தியம் என்பதை முடிவு செய்கின்றன, 2026-லும் இந்தக் கொள்கை மாறவில்லை. மாறியது நடைமுறை மட்டுமே.

விவசாய நிலத்தில் விவசாயம் அல்லாத வணிகத்தை நடத்த வேண்டுமானால் நிலப் பயன்பாட்டை மாற்ற வேண்டும். அதுதான் NA (non-agricultural) conversion. பெரும்பாலான மாநிலங்களில் இதை வருவாய்த்துறை அல்லது Collector அலுவலகம் வழங்குகிறது, கட்டிடத்துக்கான அனுமதி தனியாக local planning authority-யிடம் வாங்க வேண்டும்.

இதில் 2026-ல் ஒரு பெரிய மாற்றம் நடந்திருக்கிறது. மகாராஷ்டிரா பிப்ரவரி 2026 gazette திருத்தத்தின்படி Collector அளவிலான தனி NA அனுமதியை நீக்கிவிட்டது: Town Planning Department அல்லது local planning authority building plan-ஐ ஒப்புதல் அளித்தாலே அது NA அனுமதியாகக் கருதப்படும், ஆண்டுதோறும் கட்டிய NA வரிக்குப் பதிலாக சந்தை மதிப்பு அடிப்படையிலான ஒரு முறை conversion premium, வங்கிக் கடனுக்கு sanad கேட்பது நீக்கம், 7/12 mutation பதிவு தானாகவே புதுப்பிப்பு (The Economic Times report, பிப்ரவரி 2026). ஆனால் இது ஒரு மாநிலத்தின் சீர்திருத்தம் மட்டுமே. பெரும்பாலான மாநிலங்களில் பழைய NA வழிமுறை அப்படியே தொடர்கிறது, எனவே உங்கள் மாநில வருவாய்த்துறை அல்லது planning authority-யிடம் நேரடியாகச் சரிபார்ப்பதே பாதுகாப்பானது.

நிரந்தரக் கட்டுமானம் இல்லாத தற்காலிகப் பயன்பாட்டுக்கும் (திருமண நிகழ்ச்சி, கண்காட்சி, pop-up சந்தை) local body அனுமதி தேவை, அத்துடன் காவல்துறை, தீயணைப்பு, ஒலி அளவு தொடர்பான அனுமதிகளும் சேரும். நகருக்குள் இருக்கும் நிலத்துக்கு parking, warehouse, event ground பொருந்தும்; நெடுஞ்சாலை ஓரமாக இருந்தால் yard மற்றும் hoarding; substation அருகில் உள்ள கிராமப்புற தரிசு நிலத்துக்கு solar lease மற்றும் விவசாய சார்ந்த வழிகள் பொருந்தும். 50-க்கும் மேற்பட்ட தொழில் ஐடியாக்கள் பட்டியலைப் பார்த்தாலும், zoning filter-ஐத் தாண்டியவை மட்டுமே உங்களுக்குப் பொருந்தும்.

நிலத்தை lease-க்கு விடுவதா, சொந்தமாகத் தொழில் நடத்துவதா?

Pure lease model-ல் நில உரிமையாளரின் முதலீடு கிட்டத்தட்ட பூஜ்ஜியம், 2026-ல் இதற்கு சட்டப்பூர்வ உதாரணம் telecom. Telecommunications (Right of Way) Rules, 2024-ன்படி நிறுவனம் முன் அனுமதி பெற வேண்டும், ஒப்பந்தத்தில் உரிமையாளருக்குத் தரும் தொகையை எழுத வேண்டும், சேதம் ஏற்பட்டால் சரிசெய்து தர வேண்டும். செலவும் risk-உம் குத்தகைதாரர் பக்கம்.

Lease-ன் பலவீனம் என்னவென்றால் upside இல்லை. வாடகை நிர்ணயம் ஆனபிறகு நிலத்தின் மேல் நடக்கும் தொழில் நன்றாக ஓடினாலும் உங்களுக்குக் கூடுதல் ஒன்றும் வராது, lock-in நீளமாக இருக்கும், நடுவில் வெளியேறுவது கடினம்.

நீங்களே நடத்தும்போது கட்டுமானம், உபகரணம், ஊழியர், உரிமம், மாதாந்திர இயக்கச் செலவு எல்லாம் உங்கள் தலையில். வருமான உச்சம் அதிகம், நஷ்டமும் உண்மையானது. கூடவே ஒரு நடுவழி இருக்கிறது: நாள் கணக்கில் மட்டும் வாடகைக்கு விடுவது (நிகழ்ச்சி, படப்பிடிப்பு, exhibition), அல்லது வருமானப் பங்கீடு அடிப்படையில் ஒரு operator-ஐ உள்ளே கொண்டுவருவது.

முடிவெடுக்க நான்கு கேள்விகள் போதும். வாரத்தில் எத்தனை மணி நேரம் இதற்குச் செலவிட முடியும்? கையிருப்பில் எவ்வளவு capital இருக்கிறது, அதை எத்தனை மாதம் திரும்பப் பெறாமல் இருக்க முடியும்? நிலத்தின் அளவும் frontage-உம் என்ன? நீங்கள் இருக்கும் இடத்திலிருந்து நிலம் எவ்வளவு தூரம்? தூரம் அதிகம், நேரம் குறைவு என்றால் lease-தான் நடைமுறை.

கட்டுமானமே இல்லாமல் வருமானம் தரும் வழிகள் எவை?

கட்டுமானம் இல்லாமல் நிலத்தை அப்படியே வருமானமாக்கும் வழிகள் நான்கு: telecom tower site, solar lease, open yard அல்லது warehouse ground lease, மற்றும் parking, hoarding, நிகழ்ச்சி மைதானம் போன்ற நாள்/மாத வாடகை வழிகள்.

Telecom tower site. Right of Way Rules, 2024 (1 ஜனவரி 2025 முதல் அமலில்) இந்த deal-ஐ முழுமையாக எழுத்தில் கொண்டுவந்திருக்கிறது. தனியார் நிலத்தில் நுழைவு, உரிமையாளருக்குத் தரப்படும் தொகை, சேதத்துக்கான ஈடு, structural safety ஆகியவை ஒப்பந்தத்தில் இருக்க வேண்டும்; அந்த ஒப்பந்தத்தைப் பதிவு செய்வது கட்டாயம் இல்லை, இரு தரப்பும் சேர்ந்து முடிவு செய்யலாம். தனியார் சொத்தில் அமையும் telecom கட்டமைப்புக்கு எந்த அரசு அமைப்பும் உரிமையாளரிடமோ நிறுவனத்திடமோ கட்டணம், வாடகை, bank guarantee எதுவும் வசூலிக்க முடியாது. இரு தரப்பும் ஒப்புக்கொள்ளவில்லை என்றால் நிறுவனம் மாவட்ட ஆட்சியரிடம் விண்ணப்பிக்கலாம், பொது நலன் கருதி ஆட்சியர் right of way வழங்கி தொகையையும் நிர்ணயிக்கலாம். அதாவது உங்களுக்குப் பேரம் பேச இடம் உண்டு, முழு veto இல்லை.

வாடகைத் தொகைக்கு DoT-ஓ TRAI-ஓ tower நிறுவனங்களோ எந்த rate card-ஐயும் வெளியிடவில்லை, எனவே இணையத்தில் சுற்றும் "மாதம் இவ்வளவு கிடைக்கும்" எண்களை நம்ப வேண்டாம். மேலும் ஒரு எச்சரிக்கை: tower போடுகிறோம் என்று சொல்லி deposit, processing fee கேட்பது அங்கீகரிக்கப்பட்ட மோசடி. நிறுவனம்தான் உரிமையாளருக்கு வங்கிக் கணக்கில் வாடகை செலுத்தும், நீங்கள் யாருக்கும் பணம் தர வேண்டியதில்லை. சந்தேகமான அழைப்பு அல்லது தகவலை DoT-ன் Sanchar Saathi தளத்தில் Chakshu வழியாகப் புகார் அளிக்கலாம்.

Solar lease. Substation அருகில் தரிசு அல்லது பயிரிடாத நிலம் இருந்தால் PM-KUSUM Component A-ன் கீழ் 500 kW முதல் 2 MW வரையிலான renewable plant அமைக்க முடியும். நீங்களே plant போட முடியாவிட்டால் developer அல்லது DISCOM கட்டி, உங்களுக்கு lease வாடகை மட்டும் தரும் அமைப்பு உண்டு. வாடகையை ஏக்கருக்கு ஆண்டு தொகையாகவோ, ஏக்கருக்கு உற்பத்தி யூனிட் அடிப்படையிலோ எழுதலாம், DISCOM அதை அடுத்த மாதம் 5-ஆம் தேதிக்குள் நேரடியாக உங்கள் வங்கிக் கணக்கில் செலுத்தும் வகையிலும் அமைக்கலாம். MNRE-ன் வழிகாட்டுதலில் model land lease agreement (Annexure-II) கொடுக்கப்பட்டுள்ளது. திட்டக் காலம் 31.03.2026 வரை; PPA அல்லது notice to proceed 31.12.2025-க்குள் வழங்கப்பட்ட திட்டங்களுக்கு commissioning கால அவகாசம் 31.03.2027 வரை மார்ச் 2026-ல் நீட்டிக்கப்பட்டது. புதிய விண்ணப்ப window திறந்திருக்கிறதா என்பதை PM-KUSUM போர்ட்டலில் பார்த்துவிட்டு முன்னேறுங்கள்.

Open yard மற்றும் warehouse ground lease. Knight Frank India-ன் India Warehousing Market Report H1 2026-ன்படி இந்தியாவின் எட்டு முக்கிய சந்தைகளில் 2026-ன் முதல் பாதியில் 36.8 மில்லியன் சதுர அடி industrial மற்றும் warehousing இடம் lease-க்கு எடுக்கப்பட்டது, முந்தைய ஆண்டைவிட 15% அதிகம்; manufacturing மற்றும் 3PL நிறுவனங்களே முன்னணியில். உரிமையாளர் பக்கம் இதன் விலை மாதம் ஒரு சதுர அடிக்கு எவ்வளவு என்ற அளவில்தான் பேசப்படும், "லாப சதவீதம்" என்ற அளவில் அல்ல. Container yard, transport parking, open storage ஆகியவற்றுக்கு சுற்றுச்சுவர், நல்ல அணுகுசாலை, இரவு பாதுகாப்பு மட்டும் போதும்.

Parking. சந்தை, மருத்துவமனை, ரயில் நிலையம், சுற்றுலா இடம் அருகில் உள்ள நிலத்துக்கு இது நேரடியான வழி. ஆனால் தனியார் நிலத்தில் paid parking-க்கு எந்த நகராட்சியும் தொழில் அமைப்பும் benchmark விலை வெளியிடவில்லை; விலை தெருவுக்குத் தெரு மாறும். பல local body-களில் commercial parking lot நடத்த உரிமம் தேவை, அதை முதலில் கேளுங்கள்.

Hoarding site. நெடுஞ்சாலை பார்க்கும் நிலமாக இருந்தால் outdoor media agency-க்கு site-ஐ மட்டும் தந்து கட்டமைப்பை அவர்களே அமைக்கச் செய்யலாம். இது local body-ன் advertising policy-ன் கீழ் உரிமம் பெற வேண்டிய செயல்பாடு, சமீப ஆண்டுகளில் பல நகரங்கள் தங்கள் hoarding விதிகளை கடுமையாக்கியுள்ளன. வெளியிடப்பட்ட வாடகை விகிதம் எதுவும் இல்லை, எனவே உங்கள் மாநகராட்சியின் தற்போதைய policy-ஐப் படித்துவிட்டு பேச்சுவார்த்தை தொடங்குங்கள்.

Substation மற்றும் அரசுத் திட்டங்கள். Discom-களும் அரசுத் துறைகளும் நிலத்தை தங்கள் சொந்த கையகப்படுத்தல் அல்லது procurement வழியிலேயே எடுக்கின்றன, தனியார் நிலத்துக்கு அவர்கள் எந்த lease விகிதத்தையும் வெளியிடுவதில்லை. இதை ஒரு திட்டமிட்ட வருமான வழியாக நம்பாதீர்கள்.

நிகழ்ச்சி மைதானம். திருமணம், கண்காட்சி, படப்பிடிப்பு, food truck cluster எல்லாம் நாள் கணக்கில் வாடகை. தளத்தை சமன் செய்தல், மின் இணைப்பு, கழிப்பறை, தண்ணீர் மட்டும் ஏற்பாடு செய்தால் போதும். உணவு விற்பனையாளர்கள் வந்தால் ஒவ்வொருவருக்கும் தனித்தனி FSSAI பதிவு கட்டாயம், உங்கள் வருமானம் pitch fee-தான்.

பேமெண்ட் ரிமைண்டர், ஒரே டேப்பில்

இன்ஸ்டால் செய்க

சிறிய நிலத்துக்கு எந்த விவசாய ஐடியா பொருந்தும்?

விவசாய ஐடியாக்களில் அரசு வெளியிட்ட unit cost இருக்கும் ஒரே பிரிவு மீன் வளர்ப்பு: PMMSY-ன் கீழ் புதிய grow-out குளத்துக்கு ஒரு ஹெக்டேருக்கு ₹8.00 லட்சம், nursery/rearing குளத்துக்கு ₹7.00 லட்சம் என்பது 2026 அரசு unit cost; general பிரிவினருக்கு திட்டச் செலவில் 40%, SC/ST மற்றும் பெண் பயனாளிகளுக்கு 60% உதவி; உப்புத்தன்மை உள்ள நிலத்தில் polythene lining போட்டால் ஹெக்டேருக்கு ₹2 லட்சம் வரை கூடுதல் உதவி. இது ஒரு plot-க்கான விலை அல்ல, நீர்ப்பரப்பு ஹெக்டேருக்கான விலை என்பதைக் கவனியுங்கள்.

மற்ற விவசாய ஐடியாக்களுக்கு ஒரே "setup cost" எண் சொல்வது தவறு, ஏனெனில் அரசு உதவி component வாரியாகக் கணக்கிடப்படுகிறது. காய்கறி மற்றும் மூலிகை சாகுபடிக்கு shade net, drip, நடவுப் பொருள் என ஒவ்வொன்றுக்கும் MIDH cost norm தனித்தனி. Polyhouse மற்றும் hydroponics-க்கு விலை சதுர மீட்டர் அடிப்படையில், structure வகையைப் பொறுத்து மாறும். காளான் வளர்ப்புக்கு மாநில தோட்டக்கலைத் துறை வழியாக MIDH-ன் கீழ் மானியம் உண்டு, ஆனால் உச்ச வரம்பு மாநிலத்துக்கு மாநிலம் வேறு, எனவே தேசிய அளவில் ஒரு எண் சொல்ல முடியாது. நாற்றங்கால் வைத்து நடவுப் பொருள் விற்க வேண்டுமானால் National Horticulture Board nursery accreditation மற்றும் மாநில விதை/நடவுப் பொருள் விதிகள் பொருந்தும்.

கால்நடை பக்கம் வந்தால் கணக்கு project cost அடிப்படையில் நகர்கிறது. பால் பண்ணைக்கு AHIDF இப்போது Implementation Guidelines 2.0-ன் கீழ் interest subvention மற்றும் credit guarantee தருகிறது. கோழி மற்றும் ஆடு வளர்ப்பு entrepreneurship-க்கு National Livestock Mission; இதில் 2026-ல் நேரம் மிக முக்கியம்: 31.03.2026 அன்றோ அதற்கு முன்போ PAC ஒப்புதல் பெற்ற திட்டங்கள் 30.09.2026-க்குள் முடிக்கப்பட்டு ஆவணங்கள் சமர்ப்பிக்கப்பட வேண்டும், இல்லையெனில் ரத்து மற்றும் 10% penal interest. தேனீ வளர்ப்பை தனி தொழிலாகவும் வைக்கலாம், தோட்டத்தின் ஓரத்தில் கூடுதல் அடுக்காகவும் வைக்கலாம்.

இவற்றில் பெரும்பாலானவை நிலம் agricultural classification-ல் இருக்கும்போதுதான் சிக்கல் இல்லாமல் நடக்கும். கால்நடை, கோழி, மீன் அலகுகளுக்கு மாநில மாசுக் கட்டுப்பாட்டு வாரியம் மற்றும் கால்நடைத் துறை சார்ந்த ஒப்புதல்களும் சேரும். அரசுத் திட்டங்கள் மற்றும் கொள்கைகள் பற்றிய விவரங்களை விண்ணப்பிக்கும் முன் ஒரு முறை பாருங்கள்.

கட்டுமானம் தேவைப்படும் ஐடியாக்களுக்கு எவ்வளவு செலவாகும்?

இந்தப் பிரிவில் நேர்மையான பதில் ஒன்றுதான்: எந்த ஒரு அதிகாரப்பூர்வ ஆதாரமும் இவற்றுக்கு ஒட்டுமொத்த setup cost வெளியிடவில்லை, விலை நிலத்தின் அளவு, நகர வகை, எவ்வளவு கட்டுகிறீர்கள் என்பதைப் பொறுத்து பல மடங்கு மாறும். எனவே எண்ணை விட நிபந்தனைகளைப் பார்ப்பது பயனுள்ளது.

Sports turf மற்றும் பயிற்சி மையத்துக்கு 2026-ல் quote தரப்படுவது விளையாட்டுத் தளத்தின் சதுர அடி அடிப்படையில், அத்துடன் வேலி மற்றும் விளக்கு தனி. எனவே court அளவைச் சொல்லாமல் யாராவது ஒரு மொத்த எண்ணைச் சொன்னால் அது ஊகம். Warehouse-ஐ நீங்களே கட்டி lease-க்கு விடுவதானால் வருமானம் மாதம் சதுர அடி அடிப்படையில், tenant-ஐ முன்கூட்டியே பிடித்து built-to-suit ஆக கட்டுவதே பாதுகாப்பானது.

Entertainment zone-ல் shooting range சேர்த்தால் அது வேறு ஒரு உலகம்: ஆயுத உரிமம் மற்றும் மாநில காவல்துறை அனுமதிகள் தேவை, அதை ஒரு "setup cost band"-க்குள் அடைக்க முடியாது. Pet park-க்கு இந்தியாவில் தனி உரிமப் பிரிவோ, தொழில் அமைப்போ, வெளியிடப்பட்ட benchmark-ஓ இல்லை, எனவே அதற்குச் சுற்றும் எண்களை நம்ப வேண்டாம்.

Agri-tourism மற்றும் farm stay-க்கு விலை தெரியாவிட்டாலும் விதிகள் தெளிவாகத் தெரியும். மகாராஷ்டிரா Agri Tourism Policy (GR 28.09.2020) படி குறைந்தபட்சம் 1 ஏக்கர் விவசாய நிலம் (பள்ளி சுற்றுலாவுக்கு 5 ஏக்கர்), நகராட்சி எல்லையிலிருந்து குறைந்தது 1 கிமீ வெளியே, விவசாயமே முதன்மைத் தொழிலாக இருக்க வேண்டும், நில அளவைப் பொறுத்து அறை வரம்பு உண்டு, 8 அறைகள் வரை town planning அனுமதி தேவையில்லை, உணவு பரிமாறினால் FSSAI உரிமம் கட்டாயம். பதிவுக் கட்டணம் ₹2,500, ஐந்து ஆண்டுகளுக்கு ஒரு முறை ₹1,000-ல் புதுப்பிப்பு (2026 நிலவரப்படி இதே கட்டணம் தொடர்கிறது); பதிவு செய்த மையங்களுக்கு மாநில சுற்றுலாக் கொள்கையின் கீழ் GST மற்றும் மின்கட்டணச் சலுகைகள். பஞ்சாப் 2026-ல் தனி Farm Stay Policy அறிவித்துள்ளது. உங்கள் மாநிலத்தில் இதுபோன்ற கொள்கை இருக்கிறதா என்பதே முதல் கேள்வி.

சுற்றுலா அல்லது trekking பாதை அருகில் campsite அமைக்க மாநில சுற்றுலா மற்றும் வனத்துறை அனுமதிகள் தேவை, அவை மாநிலத்துக்கு மாநிலம் வேறுபடும். Scrap yard பற்றி ஒரு முக்கியத் திருத்தம்: பழைய வாகனங்களை வாங்கி உடைத்து scrap செய்வது இப்போது குறைந்த முதலீட்டு ஐடியா அல்ல. அது MoRTH-ன் V-Scrap போர்ட்டலில் பதிவு செய்யப்பட்ட Registered Vehicle Scrapping Facility ஆக இருக்க வேண்டும், அத்துடன் மாநில மாசுக் கட்டுப்பாட்டு வாரியத்தின் consent to establish மற்றும் consent to operate தேவை. உலோகம், battery, e-waste ஆகியவற்றுக்குத் தனி authorisation.

பெரிய முதலீட்டுப் பக்கத்தில் cold storage தொழில் இருக்கிறது. இதற்கு Agriculture Infrastructure Fund உதவுகிறது: ₹1 லட்சம் கோடி வசதி, ஒரு இடத்தில் ஒரு திட்டத்துக்கு ₹2 கோடி வரை 3% interest subvention, ₹2 கோடி வரையிலான கடன்களுக்கு credit guarantee, திருத்தப்பட்ட வழிகாட்டுதல் செப்டம்பர் 2024. திட்டம் 2020-21 முதல் 2032-33 வரை என்றாலும் கடன் வழங்கும் window FY 2025-26-ல் முடிவடையும் வகையில் எழுதப்பட்டுள்ளது, எனவே வணிகக் கடன் விண்ணப்பம் தயாரிக்கும் முன் AIF போர்ட்டலில் தற்போதைய நிலையைப் பாருங்கள்.

எந்த ஐடியாவுக்கு எவ்வளவு முதலீடு, எப்படி வருமானம்?

கீழே உள்ள அட்டவணையில் ஒரு விதி: lease வழிகளுக்கு "லாப சதவீதம்" கிடையாது. நிலத்தை வாடகைக்கு விடும்போது cost of goods என்று ஒன்று இல்லை, எனவே வருமானத்தை மாத வாடகை அல்லது சதுர அடிக்கு மாத வாடகை என்றே எழுத வேண்டும். லாப சதவீதம் என்பது நீங்களே நடத்தும் தொழிலுக்கு மட்டும்.

அட்டவணையில் எண் இல்லாத இடங்கள் தவறுதலாக விடப்பட்டவை அல்ல. அந்த ஐடியாக்களுக்கு அரசோ தொழில் அமைப்போ வெளியிட்ட விலை இல்லை, நிலத்தின் அளவையும் நகர வகையையும் சொல்லாமல் ஒரு எண்ணை எழுதுவது உங்கள் பணத்தை risk-ல் வைக்கும்.

முதலீடு செய்யும் முன் நிலத்தில் என்ன சரிபார்க்க வேண்டும்?

ஆவணச் சுத்தம் இல்லாத நிலத்தில் எந்த ஐடியாவும் வேலை செய்யாது, எனவே title deed, வில்லங்கச் சான்று (EC), patta மற்றும் mutation பதிவுகள், survey எண் அடிப்படையிலான எல்லை அளவீடு ஆகியவற்றை முதலில் முடியுங்கள். அடுத்தது planning authority-யிடம் இருந்து zoning மற்றும் permitted use குறித்த உறுதி.

பிறகு நிலத்தின் இயற்பியல் நிலைமை. அணுகுசாலை உள்ளதா, அதன் அகலம் லாரி நுழையும் அளவுக்கு இருக்கிறதா, மழைக்காலத்திலும் பயன்படுத்த முடியுமா. தண்ணீர் ஆதாரம் என்ன, ஆழ்துளைக் கிணறு தேவைப்பட்டால் அதற்கான அனுமதி கிடைக்குமா. மின் இணைப்பு உள்ளதா, தேவையான load கிடைக்குமா. வடிகால் எப்படி இருக்கிறது, கடந்த ஆண்டுகளில் அந்த இடம் வெள்ளத்தில் மூழ்கியிருக்கிறதா, மண்ணின் தன்மை கட்டுமானத்துக்கு ஏற்றதா.

கடைசியாக, நிலம் காலியாக இருக்கும்போதே சுற்றுச்சுவர், gate, இரவு பாதுகாப்பு, insurance ஆகியவற்றுக்கான செலவை உங்கள் கணக்கில் சேருங்கள். சொத்து வரி தொடர்ந்து கட்ட வேண்டும், வணிக வாடகைக்கு GST விதிகள் பொருந்தும், வாடகை வருமானத்துக்கு வருமான வரி உண்டு. இவை மூன்றும் "பின்னாடி பார்த்துக்கொள்ளலாம்" வகை அல்ல.

நில lease-க்கு என்ன ஆவணங்கள் தேவை?

நீண்ட கால குத்தகைக்கு பதிவு செய்யப்பட்ட lease deed-தான் பாதுகாப்பு; leave-and-licence என்பது குறுகிய கால, உரிமை மாற்றாத ஏற்பாடு, முத்திரைத் தாள் கட்டணமும் பதிவு விதிகளும் மாநிலத்துக்கு மாநிலம் வேறுபடும். ஒப்பந்தத்தில் காலம், வாடகை உயர்வு விகிதம், exit condition, குத்தகை முடிந்ததும் நிலத்தை பழைய நிலைக்குத் திரும்பக் கொண்டுவரும் restoration clause ஆகியவை கட்டாயம் இருக்க வேண்டும். கட்டுமானம், மின்/நீர் கட்டணம், சொத்து வரி ஆகியவற்றை யார் ஏற்பது என்பதையும் எழுத்தில் பிரித்து வையுங்கள்.

வரிப் பகுதியில் 2026-ல் மூன்று விஷயங்கள் மாறியுள்ளன. முதலாவது GST: 10 அக்டோபர் 2024 முதல், GST-ல் பதிவு செய்யாத ஒருவர் பதிவு செய்யப்பட்ட ஒருவருக்கு குடியிருப்பு அல்லாத சொத்தை வாடகைக்குத் தந்தால் அது reverse charge-க்கு உட்பட்டது, அதாவது GST-ஐ tenant செலுத்துவார் (CBIC Notification 09/2024-Central Tax (Rate)); composition levy தேர்வு செய்த tenant-கள் Notification 07/2025-CTR (16.01.2025) மூலம் விலக்கு பெற்றுள்ளனர். இரண்டாவது TDS: பிரிவு 194-I-ன் கீழ் மாதம் ₹50,000-ஐயோ ஆண்டுக்கு ₹6,00,000-ஐயோ தாண்டாத வாடகைக்கு TDS தேவையில்லை (1 ஏப்ரல் 2025 முதல் இந்த வரம்பு ஆண்டுக்கு ₹2,40,000-ல் இருந்து உயர்த்தப்பட்டது); நிலம், கட்டிடம், தளவாடத்துக்கு 10%, plant and machinery-க்கு 2%. மூன்றாவது, Income-tax Act, 2025 Tax Year 2026-27 முதல் அமலில் உள்ளது, FY 2025-26 வரையிலான நிலுவைகளுக்கு 1961 சட்டமே பொருந்தும். வெறும் நிலத்தின் வாடகை "house property" வருமானம் அல்ல, எனவே எந்த தலைப்பில் காட்டுவது என்பதை உங்கள் CA-விடம் உறுதி செய்யுங்கள்.

வாய்வார்த்தை ஏற்பாடுகள் வாடகை வரும் வரை நன்றாகவே இருக்கும். பிரச்சினை வரும்போது, குத்தகைதாரர் காலி செய்ய மறுக்கும்போது, நிலத்தில் நிரந்தரக் கட்டுமானம் எழும்போது, பதிவு செய்யப்படாத காகிதம் நீதிமன்றத்தில் உங்களைக் காப்பாற்றாது. GST அல்லது MSME சார்ந்த பதிவுகள் தேவைப்பட்டால் MSME பதிவை பெயர் மூலம் சரிபார்க்கும் முறையையும் தெரிந்துவைத்துக் கொள்ளுங்கள்.

கடன் கணக்கு இப்போது டிஜிட்டல், OkCredit-ல்

இன்ஸ்டால் செய்க

முதல் tenant-ஐ எப்படிக் கண்டுபிடிப்பது?

நிலத்துக்கான tenant-கள் ஒரு வகை அல்ல, எனவே idea-வுக்கு ஏற்ப நேரடியாக அணுகுவதே வேகமான வழி: tower நிறுவனங்கள், logistics மற்றும் 3PL நிறுவனங்கள், outdoor media agency-கள், event planner-கள், turf operator-கள். இவர்கள் broker-ஐ விட நேரடி உரிமையாளரிடம் பேசவே விரும்புவார்கள்.

இணையப் பக்கம், property portal-களிலும் local classifieds-லும் plot மற்றும் விவசாய நிலத்துக்கு தனிப் பிரிவுகள் உள்ளன. அங்கு வேலை செய்வது விளம்பர வாசகம் அல்ல: தெளிவான புகைப்படங்கள், survey எண், சரியான பரப்பளவு, அணுகுசாலை அகலம், மின் இணைப்பு நிலை, zoning ஆகியவற்றை நேர்மையாக எழுதுவதுதான்.

பழைய வழிகளும் இன்னும் வேலை செய்கின்றன. நிலத்தில் தொலைபேசி எண்ணுடன் ஒரு பலகை, அக்கம்பக்கத்தில் உள்ளவர்களிடம் தகவல் சொல்வது, அந்தப் பகுதியில் வேலை செய்யும் இரண்டு மூன்று broker-களிடம் பேசுவது. விலை பேசும் முன் அருகில் உள்ள ஒத்த நிலங்கள் என்ன வாடகை பெறுகின்றன என்பதை ஒரு முறை கேட்டு benchmark செய்யுங்கள், இல்லாவிட்டால் முதல் ஒப்பந்தத்தையே குறைவாக முடித்துவிடுவீர்கள்.

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

நிலத்தை வாடகைக்கு விடுவதற்கு என்ன அனுமதி தேவை?

பயன்பாட்டைப் பொறுத்தது. கட்டுமானம் அல்லது வணிகப் பயன்பாடு என்றால் local planning authority-ன் ஒப்புதல் மற்றும் தேவைப்பட்டால் நிலப் பயன்பாட்டு மாற்றம் (NA) தேவை; parking, hoarding, நிகழ்ச்சிக்கு local body உரிமம் தேவை. Telecom கட்டமைப்புக்கு மட்டும் RoW Rules 2024-ன்படி எந்த அரசு அமைப்பும் நில உரிமையாளரிடமோ telecom நிறுவனத்திடமோ கட்டணம், வாடகை, bank guarantee வசூலிக்க முடியாது.

விவசாய நிலத்தில் தொழில் நடத்தலாமா?

விவசாயம் சார்ந்த செயல்பாடுகள் (சாகுபடி, நாற்றங்கால், மீன் குளம், மாநிலக் கொள்கைப்படி agri-tourism) பொதுவாக அனுமதிக்கப்படும். விவசாயம் அல்லாத வணிகத்துக்கு நிலப் பயன்பாட்டை மாற்ற வேண்டும். மகாராஷ்டிராவில் பிப்ரவரி 2026 முதல் building plan ஒப்புதலே NA அனுமதியாகக் கருதப்படுகிறது; பெரும்பாலான மாநிலங்களில் பழைய NA வழிமுறையே தொடர்கிறது.

நில வாடகை வருமானத்துக்கு வரி எப்படி?

வெறும் நிலத்தின் வாடகை "house property" வருமானமாகக் கருதப்படுவதில்லை, எனவே எந்த தலைப்பில் காட்டுவது என்பதை CA-விடம் உறுதி செய்யுங்கள்; Income-tax Act, 2025 Tax Year 2026-27 முதல் பொருந்தும். TDS பிரிவு 194-I-ன் கீழ் மாதம் ₹50,000 அல்லது ஆண்டு ₹6,00,000 வரை தேவையில்லை, நிலம்/கட்டிடத்துக்கு 10%. குடியிருப்பு அல்லாத சொத்தை பதிவு செய்யப்பட்ட tenant-க்கு வாடகைக்குத் தந்தால் 10 அக்டோபர் 2024 முதல் GST reverse charge-ல் tenant செலுத்துவார்.

Mobile tower-க்கு நிலம் கொடுத்தால் எவ்வளவு வாடகை கிடைக்கும்?

வெளியிடப்பட்ட rate card இல்லை; தொகை ஒப்பந்தத்தில் பேச்சுவார்த்தை மூலம் நிர்ணயிக்கப்படுகிறது, ஒப்புதல் ஏற்படாவிட்டால் மாவட்ட ஆட்சியர் அதை நிர்ணயிக்கலாம். நிறுவனம்தான் உங்களுக்குப் பணம் தரும். Tower போட deposit அல்லது processing fee கேட்டால் அது மோசடி, Sanchar Saathi-ன் Chakshu வழியாகப் புகார் அளியுங்கள்.

எவ்வளவு சிறிய நிலத்தை வருமானமாக்க முடியும்?

சட்டத்தில் குறைந்தபட்ச அளவு என்று ஒன்று இல்லை, ஆனால் ஐடியா அளவை நிர்ணயிக்கிறது. Parking, hoarding, food truck pitch ஆகியவை சாலையோர frontage உள்ள சிறிய plot-லும் வேலை செய்யும். மீன் குளத்தின் அரசு unit cost ஹெக்டேர் அடிப்படையில், மகாராஷ்டிராவின் agri-tourism கொள்கை குறைந்தபட்சம் 1 ஏக்கர் கேட்கிறது.